《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》的政策宣讲应答

    一、制定《补充意见》的背景是什么？

　　2008年，国土资源部与广东省人民政府合作，开展以“三旧”改造为主要内容的节约集约用地试点示范省建设，将“三旧”改造作为落实国家节约集约优先发展战略、提升开展和利用土地的重大举措。“三旧”改造工作开展以来，在省委、省政府正确领导和悉心指导下，我市积极探索、先行先试、大胆创新，加快推进“三旧”改造工作，取得显著成效。

　　截至目前，我市已完成审批的“三旧”改造项目151个、约16.55 km2，可吸纳社会投资近1000亿元，拉动社会固定资产投资近1500亿元，已收取土地出让金30亿元，增强了经济发展动力；已调整产业项目82个、引进现代服务业项目51个，促进了产业结构转型升级和城市功能优化；已通过改造的项目平均节地率达48%，缓解了土地供需矛盾，提升了土地利用效率；改造区域的绿地率从5%提高到35%，旧城和“城中村”中以往“脏、乱、差”、违建突出、消防隐患严重、治安环境复杂等疑难杂症得到有效整治。迄今，因改造而改善居住条件的受惠市民超过4.2万户约12万人，改善了人居环境和城市景观，提升了国家中心城市形象。

　　但是，我市在推进“三旧”改造过程中，遇到了一些新情况，比如，如何进一步增强改造的计划性、科学性，统筹有序推进；如何进一步加强政府主导、尊重民意，实现多方利益共赢等等。这些新情况决定了有必要在坚决执行省“三旧”改造政策的基础上，对我市的“三旧”改造政策进行必要的补充和完善。基于此，在经充分论证并报市委市政府集体研究后，近期，我市制定了《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（下称《补充意见》），目的是要进一步用好、用足、用活“三旧”改造政策，使“三旧”改造政策更好地与土地管理、城市规划管理、城市建设管理基本政策协调、衔接，实现土地的节约集约利用。

　　二、制定《补充意见》的总体思路是什么？

　　《补充意见》围绕“政府主导、规划先行、成片改造、配套优先、分类处理、节约集约”的原则，进行补充完善。

　　三、《补充意见》在政府主导方面有哪些规定？

　　一是深化提升改造目标，强化公共利益保障和历史文化保护；二是强化计划管理，严格按照实施计划组织实施；强化市场配置土地资源能力，优先储备；三是完善旧厂房改造项目收益分配机制方面，切实保障公共利益及土地权属人和投资方的合法权益；四是规范“城中村”改造主体和运作方式。由区政府主导、以村集体经济组织为主体，做好改造前期工作及改造方案和拆迁补偿安置方案的编制与实施；五是严格审核控制“城中村”改造成本，坚决防止产生新的“城中村”；六是加快办理完善历史用地手续。

　　四、《补充意见》在规划先行方面有哪些规定？

　　一是强化规划引导，强调科学合理划定城乡更新改造单元；二是城乡更新改造单元规划和改造方案以城市控制性详细规划确定的开发强度、交通规划、基础设施规划为基础。

　　五、《补充意见》在成片改造方面有哪些规定？

　　一是强调了按照城乡更新改造单元实施成片连片改造，更新改造单元原则上不小于1公顷；二是规定了当改造范围与城乡更新改造单元不一致时，应当进行土地归宗或联合改造。

　　六、《补充意见》在配套优先方面有哪些规定？

　　一是注重完善小区功能，保证城乡更新改造单元中公建配套和市政基础设施同步规划、优先建设、同步使用。二是规定城乡更新改造单元内用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地，应当按现行规划技术标准和准则规范设置；三是规定居住项目的公建配套应当按照建筑面积占计算容积率建筑面积比例不小于6%的规定设置；四是规定由改造主体负责的公建配套和市政基础设施未启动建设，除安置房外，其他建设项目不得启动；已启动的须立即停止建设并不得验收。五是规定改造项目配套实施的公共服务设施、绿化等公益项目及改造中形成的边角地块，应当在改造项目签订土地出让合同前无偿平整移交政府。

　　七、《补充意见》在分类处理方面有哪些规定？

　　一是实行差异化的旧村改造模式，控制全面改造“城中村”数量，规定属于52条“城中村”且纳入年度实施计划的，可实施全面改造模式。之外的，以综合整治模式为主实施改造；二是按照绝对保护区、重点保护区、风貌协调区和更新改造区的分类实施旧城更新保护，有针对性地采取更新改造模式，注重旧城历史文化保护；三是位于旧城区等城市重点地区、规划控制为居住用地或非营利性公共服务设施用地等条件的旧厂房用地，应当按照“应储尽储”的原则，优先收储；其他未纳入政府储备用地或位于全市重点地区规划控制范围外的旧厂房改造项目，经纳入年度实施计划后可由土地权属人自行改造。

　　八、《补充意见》在节约集约方面的主要规定有哪些？

　　强调合理控制开发强度，落实土地节约集约利用要求，结合产业发展规划，可在符合城乡规划的前提下适当提高开发强度、增加建设量，做到因地制宜、疏密有致，优化城市发展空间和战略布局。

　　九、《补充意见》在旧村改造方面有哪些变化？

　　《补充意见》出台前，我市“三旧”改造工作的政策依据主要是《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔56〕号）。与之相比，《补充意见》一是更加强调了保障村民意愿，将申请改造村的重大事项决策村民同意改造比例提高至90%；二是实行了差异化的旧村改造模式，原则上属于全市52条村的 “城中村”实施全面改造，其他“城中村”申请全面改造的，应当经村民充分民主协商，并按规定程序纳入年度实施计划后方可实施；三是强化了政府主导，改造前期工作及改造方案和拆迁补偿安置方案的编制与实施由属地区政府主导，更加突出严格控制新的违法建设，坚决防止产生新的“城中村”；四是强化了市场配置土地资源的能力，鼓励通过土地公开出让招商融资实施“城中村”改造。

　　十、《补充意见》在旧厂改造方面有哪些变化？

　　《补充意见》一是更加强化了储备优先，规定了位于城市重点地区、规划控制为居住用地的，应当按照“应储尽储”的原则，优先纳入土地储备；二是完善了旧厂房土地权属人收益分配机制，对按公开出让、收益返还方式的旧厂房地块调整为规划毛容积率3.0以内的，按照土地成交价款的60%计算补偿款。对按公益征收、合理补偿方式改造的旧厂房地块调整为同地段2.0（毛）容积率商业基准地价的60%计算补偿款。

　　十一、《补充意见》在旧城改造方面有哪些变化？

　　《补充意见》更加突出了保护旧城历史文化，按照实施分类更新保护策略，有针对性地采取更新改造模式，把保护文化资源落到实处。

　　十二、《补充意见》印发执行后，如何做好新老政策衔接？

　　《补充意见》出台后，我市将按照“老案老办法、新案新办法”的原则做好新老政策衔接。具体是，已批复“三旧”改造项目按原政策执行；已经市“三旧”改造工作领导小组会议审议通过，但尚未批复的项目按照《补充意见》完善改造方案后，按程序重新报批；其他尚未批复项目按照《补充意见》执行。

　　十三、《补充意见》印发执行后，我市下一步“三旧”改造工作重点是什么？

　　下一步，我市将进一步用好、用活、用足“三旧”改造政策，继续将探索创新向纵深推进，重点在以下三方面继续探索和实践：

　　一是建立城市更新改造的长效机制，使城市更新改造与土地管理、城市规划管理、城市建设管理更加紧密衔接，更好地实现多方利益共赢，促进土地节约集约利用。

　　二是进一步完善“三旧”改造政策体系，健全工作机制。力争在2012年底前构建有富有创新意义和广州特色的城市更新改造政策体系。

　　三是加快推进重点工作，推精品、树典型。建立全市项目储备库，策划精品改造项目，集中整合多种资源，借助城市综合体、特色商业文化保护街区、工业遗址创意产业等多种形式，打造出一批精品更新项目。