房价不断攀升，租房成为一些人无奈的选择。在教育资源丰富、高新技术企业发达、商业贸易繁荣的海淀区，二手房租赁合同纠纷也不断增多。

来自海淀区法院的数据表明：2009年，该院共审理此类案件673件，同比增长99.1%。

- 学区房没租成 违约金却难免

2009年，何女士的儿子考入北京市101中学，为了给儿子创造便利的学习条件，何女士决定租学校附近的一套两居室。当年8月22日，何女士与出租人张先生签订租赁合同，租期一年(自2009年9月1日至2010年8月31日止)，若何女士中途退租，应以押金2800元为违约金。

合同签订后，张先生对房屋进行了整理，但何女士怀疑房屋漏水，于8月28日晚通过电话告知张先生她不租房了。因此，张先生起诉到法院。庭审过程中，何女士辩称，当初只是草签合同，待房屋卫生间做好防水措施后合同才生效。同时提交了双方的电话录音，但未提供房屋漏水的相应证据。

法院经审理认为，双方合同合法有效，何女士无正当理由拒不履行合同，应负违约责任，故判决何女士向张先生支付违约金2800元。