没有书面买卖合同，没有购房款转账记录，也没有收款收据房屋买卖合同的确认

案情介绍：吴某广与吴某强为孪生兄弟，多年前吴某强为了筹集购置新房的资金，将自己的房改房售于自己的弟弟吴某广，吴某广给付了全部购房款给吴某强，并实际入住，但是吴某广多年未办理房产过户手续，由于双方为非常亲密的兄弟，吴某广既没有与吴某强签订书面的买卖合同，也没有办法在多年之后找到支付购房款的转账凭证，在2017年吴某强突然起诉吴某广要求其搬离房屋，不再承认其与吴某广签订了购房合同一事。吴某广被迫应战，一审败诉。吴某广面对搬离房屋，血本无归的境地。

二审找到周蓓律师代理案件，周蓓律师在二审庭审过程中利用证人出庭作证的机会将当年订立并成立的吴某广与吴某强房屋买卖合同一事的事实敲定，让广州市中级人民法院认可吴某广确实当年支付了全部购房款，也确认了吴某广与吴某强之间房屋买卖合同成立。二审对一审判决予以改判，驳回了吴某强要将吴某广赶出涉案房屋的诉讼请求。

吴某广为获得涉案房屋的产权，继续委托周蓓律师诉讼吴某强、张某萍夫妇继续履行当年的房屋买卖合同，将该房屋过户到吴某广名下。周蓓律师又帮助吴某广克服了无书证证明吴某强的妻子张某萍也同意出售该房改房的困难，通过庭审对过往事实的分析说理，证明了张某萍对出售房屋是知情的。最终广州市中级人民法院裁定维持了一审判决，吴某广胜诉，获得了涉案房屋。

吴某强、吴某广物权保护纠纷二审民事判决书

广州市中级人民法院

民事判决书

（2018）粤01民终7713号

上诉人（原审原告、反诉被告）：吴某强，男，1967年10月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。

委托诉讼代理人：柏小山，广东法制盛邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：招嘉泳，广东法制盛邦律师事务所律师。

上诉人（原审被告、反诉原告）：吴某广，男，1967年10月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。

委托诉讼代理人：周蓓，广东一粤律师事务所律师。

委托诉讼代理人：唐峰，广东一粤律师事务所实习律师。

上诉人吴某强与上诉人吴某广因物权保护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初10446号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吴某强的委托诉讼代理人柏小山、招嘉泳，上诉人吴某广及其委托诉讼代理人周蓓、唐峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吴某强上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.判令吴某强与吴某广的借用关系解除；3.判令吴某广向吴某强支付广州市白云区XX路54号704房的场地占用费1100元（从2017年7月27日暂计至2017年8月10日，后按每月2200元计算至实际交回场地之日止）及利息（按人民银行同期贷款利率计算，从2017年7月21日计算至实际清偿之日止）；4.判令吴某广承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由如下：一、房屋借用属于使用借贷的范围，是指房屋所有人定期或不定期将房屋无偿交给他人使用，他方在一定期限内或使用完毕后，将房屋还给出借人，借用人只有使用权，没有所有权，所有人不因借出时间的长短丧失所有权。本案中，吴某广因自身居住的越秀区××路××楼环境较差，面积较小而向吴某强提出借用涉案房屋居住，吴某强念在兄弟之情于2005年底将房屋无偿供吴某广居住至今。因此本案情况符合房屋借用的法律特征，双方之间应属借用关系，吴某强有权确认双方之间借用关系解除；二、吴某强多次与吴某广沟通收回涉案房屋，但吴某广均以各种理由推脱并表示拒绝腾空涉案房屋。因此吴某强于2017年7月21日委托广东法制盛邦律师事务所向吴某广寄送《律师函》，通知吴某广于收到律师函之日起五日内腾空涉案房屋并交还给吴某强。结合上述第一项理由，吴某强有权要求吴某广腾空并交还房屋给吴某强，逾期不退还的，有权依法要求吴某广支付涉案房屋的相应的场地占用费及利息。综上，请求二审法院予以改判。

吴某广针对吴某强的上诉答辩称：双方之间不存在借用关系，双方之间发生的是亲属之间的房屋买卖合同关系，并且吴某广已经将购房款12万元全额支付给吴某强，该支付行为是由吴某广与吴某强两人的姐姐吴某完成的，早在十二年前，吴某强就已经将涉案房屋交付给吴某广居住使用。综上，请求驳回吴某强的上诉请求。

吴某广上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持吴某广的反诉请求；2.吴某强承担本案全部诉讼费用。事实和理由如下：本案吴某强以双方之间为借用关系纠纷提起诉讼，吴某广则主张双方之间是房屋买卖合同关系提出反诉。一审法院没有从实际出发，完全忽略了吴某广与吴某强之间的房屋买卖合同成立于2003年，当时房屋登记制度尚不完善，双方又有双胞胎兄弟的近亲属关系的前提下，吴某广与吴某强之间没有订立书面协议是比较正常。根据吴某广和吴某强共同确认的事实，吴某广从2005年开始入住涉案房屋至今长达12年之久，期间吴某强从未提出异议。而且更重要的是，吴某广是通过两人的亲姐姐吴某2003年将12万元的购房款支付给吴某强，并且姐姐吴某是整个房屋买卖交易的亲身经历参与人。在本案中，姐姐吴某亲自到庭作证，详细陈述交易细节。从亲属关系上，由于吴某广与吴某强均是其亲弟弟，其与双方当事人均存在近亲属的利害关系，不存在偏帮的可能，其证人证言真实可信。二、本案中吴某广提供的录音证据，第一，并非侵害吴某强合法利益或者违反法律禁止性规定而收集取得的；第二，通观整个录音内容，主要是要吴某强对买卖事实进行确认，期间吴某强对此并没有做出否定的表示。因此并不存在引导的行为，而且就算这种行为定义为引导也并不能说明就是非法的。因为《关于民事诉讼证据的若干规定》并没说不允许录音证据加以引导。并且，“引导”并没有法律上的定义，更加没有违反任何法律的禁止性规定。“法无禁止即自由”，一审法院不能据此就否定该录音证据的效力。在吴某广与吴某强2017年5月25日的通话录音中，吴某强也是明确表示了其是卖房并且收了12万元，现在反悔，只是由于吴某强的老婆不同意。而且最主要的原因是当时卖的太便宜了。三、一审法院并未关注到，2003年广州市新房均价3888元，涉案房屋为二手房楼梯楼，面积43.28平方米，即使是近亲属之间交易，均价也要2772元。其交易价格是合理的，真实可信的。吴某广对于涉案房屋的占有使用时连续的、公开的、和平的。吴某强在长达12年之久的时间内，没有就此主张过权利，表明其长期对吴某广占有使用该房屋并无异议。这与一般正常人对于自己房屋的关注均不同，也有违常理。四、一审法院所提“吴某广未要求办理过户手续”，应审查清楚吴某广是否情有可原，并结合吴某广所进行的交易是在近亲属之间及吴某广的受教育程度做出判断。综上所述，发生在吴某广与吴某强之间的房屋买卖合同应属于《最高人民法院关于适用

若干问题的解释二》第二条规定的“以其他形式订立的合同”，本案的房屋买卖合同理应被人民法院予以确认。请求二审法院予以改判。

吴某强针对吴某广的上诉答辩称：我方认为一审法院关于双方是否存在房屋买卖合同关系属于认定事实不清，吴某广无法提供已向吴某强购买涉案房屋的书面证据，其提供的录音证据无法证明已向吴某强购买涉案房屋以及存在反诉主体不适格问题，吴某广无法提供已向吴某强支付12万元购房款的证据，无法解释为何从2005年至今一直不要求吴某强过户涉案房屋以及2017年3月要求吴某强出具《说明书》自认涉案房屋业主仍是吴某强的情况，无法解释在明知涉案房屋为房改房，出售给第三人需要报单位同意情况下，一直没有要求吴某强向单位提出申请的情况。

2017年8月7日，吴某强向一审法院起诉，请求判令：1.确认吴某强与吴某广就广州市白云区XX路54号704房的借用关系解除；2.吴某广将广州市白云区XX路54号704房腾空并交还给吴某强；3.吴某广向吴某强支付上述房屋的场地占用费及利息（场地占用费按每月2200元的标准从2017年7月27日计至实际交还场地之日止，利息按中国人民银行同期贷款利率从2017年7月21日计至实际清偿之日止）；4.吴某广承担本案诉讼费用。事实和理由：我是广州市白云区XX路54号704房的权属人。吴某广原居住在越秀区××路××楼，因居住环境较差、面积较小，遂向我提出借用上述房屋居住，我念在与吴某广的兄弟之情，在2005年年底将上述房产无偿提供给吴某广使用至今。现我因儿子住校加上长期在外租赁房屋导致不必要费用的增加，欲收回上述房屋。我与吴某广多次沟通，吴某广均用各种理由推脱并表示拒绝腾空交还上述房屋。为此，我于2017年7月21日委托广东法制盛邦律师事务所向吴某广寄送《律师函》，通知吴某广在收到该函起五日内将上述房屋腾空并交还给我。但吴某广至今拒绝按律师函要求履行相关义务，继续占用吴某强的上述房屋。

吴某广一审答辩并反诉称：不同意吴某强的全部诉讼请求。我和吴某强是双胞胎兄弟，2003年下半年，吴某强准备购买位于广州市越秀区XX路XX街9号1102房的房屋，向我们的姐姐吴某借款。当时因我没有房屋居住，姐姐提议让吴某强将其居住的涉案房屋以当时的市面价格120000元卖给我，这样既可解决吴某强购房款短缺的问题，亦能解决我的居住问题。由于是自家兄弟，双方并没有签订书面的买卖合同，姐姐帮我代付120000元的房款后，吴某强于2005年年底搬至新家，并将涉案房屋交付给我居住至今。我当时出于个人原因考虑没有去办理过户手续。我认为，房屋没有办理过户手续并非买卖合同有效的要件，我已支付购房对价，双方的交易在14年前已经完成。我提供了当时参与此事的姐姐和其他知情者出具的证明予以证实，吴某强在和家人调解时也对该事实予以多次承认，我认为我已通过对价购买了涉案房屋，吴某强有义务配合我办理过户手续。故反诉请求：1.吴某强将位于广州市白云区XX路54号704房的产权过户至吴某广名下；2.本案诉讼费由吴某强承担。

吴某强针对吴某广的反诉答辩称，吴某广的反诉请求不能成立，请求法院予以驳回。理由如下：1.至今为止，该房产的权属人还是我，该房产的相关水电、有线电视仍登记在我名下；2.吴某广主张其购买了该房屋，但从吴某广举证的内容和反诉状内容看存在前后矛盾的情况，且吴某广称大姐吴某支付了120000元作为购房款，但未提供任何证据证明；3.吴某广曾于2017年3月份申请过公租房，承认自己是没有房屋的。

一审期间，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的房地产证、查册表、发票等证据，一审法院予以确认并在卷佐证。

根据当事人的陈述和经审理确认的证据，一审法院认定事实如下：吴某强和吴某广是兄弟关系。位于广州市白云区XX路54号704房（以下简称涉案房屋）是由吴某强于2000年向广州羊城药业股份有限公司购买取得的房产，该房产现登记在吴某强名下。吴某广自2005年开始居住使用涉案房屋至今。

一审庭审中，吴某强表示涉案房屋于2005年借给吴某广使用，期间因双方兄弟关系，且自己没有需求，故一直未要求吴某广交还房屋，现因孩子长大，需要房屋居住，所以要求吴某广返还房屋。吴某广提交录音、申请证人出庭作证拟证明其已于2003年通过姐姐吴某支付120000元作为购房款向吴某强购买了涉案房屋。吴某广明确两份录音分别为2017年5月20日吴某强、吴某广与双方的姐姐吴某之间的录音对话和2017年5月25日吴某强与吴某广之间的通话录音。吴某强对上述录音的真实性不予确认，并表示该录音是经过编辑的，无法判断录音中说话的人的身份，无法体现录音的时间，从录音效果看，是吴某广偷录的非法录音，不具备证据的效力，且从录音内容看，与吴某广主张其作为涉案房屋购买人的意见存在主体不一致的情况。吴某广申请的证人为吴某强、吴某广双方的姐姐吴某，吴某陈述2003年吴某强向其借钱购买XX路的一套房屋，后考虑到吴某强和吴某广的实际情况，向吴某强提出建议把涉案房屋卖给吴某广，其代吴某广垫付120000元，后三方均同意了该建议，吴某强将涉案房屋交给吴某广使用，并用该120000元在XX路另行购买了房屋。吴某强对证人证言不予认可，并表示证言的内容与吴某广的其他举证存在矛盾。另吴某强提交《居民户口簿》拟证明吴某广在广州市越秀区还有另外一套房屋可居住使用。吴某广对该证据真实性无异议，但表示该房屋是公租房。

一审法院认为，吴某强是涉案房屋的登记产权人，现吴某广主张其已于2003年通过出资向吴某强购买了涉案房屋，其是涉案房屋的实际产权人，而吴某强予以否认，故吴某广对该主张负有举证责任。吴某广提交录音、申请证人出庭作证拟证明其主张。对此，（一）房屋买卖关系的成立应以双方达成房屋买卖一致合意为前提。吴某广主张其与吴某强通过支付120000元的对价达成了吴某强向其出售涉案房屋的合意，但从录音内容看，该两份录音均为对话一方为获取需要的信息而有意引导吴某强作出的回应，且从吴某广明确录音对话中为吴某强的陈述部分来看，并无法明确体现吴某强、吴某广双方之间达成吴某强以120000元的成交价将涉案房屋转让给吴某广的意思表示；（二）买卖关系的成立需要有明确的交易价格。吴某广主张其通过吴某向吴某强支付120000元作为购房款，吴某的证言亦陈述其有向吴某强支付120000元的事实，但一方面，吴某广和吴某对向吴某强支付该120000元均未提供其他证据予以佐证，另一方面，从录音和吴某的证言中均无法明确表明该120000元为买卖涉案房屋的最终交易价格；（三）依照常理，如吴某广早已于2003年向吴某强购买了涉案房屋，双方均应履行涉案房屋的交易过户手续，但在至今近15年的时间里，吴某广亦未要求吴某强将涉案房屋过户至其名下，该情况有违一般常理。综合以上分析，吴某广主张其与吴某强就涉案房屋成立买卖关系，其通过出资向吴某强购买了涉案房屋，其是涉案房屋的实际产权人的意见依据不足，不予采信。故吴某广反诉要求吴某强将涉案房屋过户至其名下的诉请依据不足，不予支持。吴某强作为涉案房屋的登记产权人，其依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，现涉案房屋由吴某广占用，现其要求吴某广腾空并返还涉案房屋于法有据，予以支持。吴某强并未提供证据证实双方就涉案房屋之间存在借用关系，故吴某强要求确认其与吴某广的借用关系解除的诉请，予以驳回。但吴某广向吴某强返还涉案房屋后，双方之间就涉案房屋的使用关系随之终止。吴某强主张其与吴某广之间就涉案房屋是借用关系，并表示在吴某广居住使用期间从未向吴某广主张过支付费用，故吴某强现要求吴某广支付占用涉案房屋的场地占用费无据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院于2018年1月30日作出如下判决：一、本判决生效之日起十五日内，吴某广将位于广州市白云区XX路54号704房腾空并返还给吴某强；二、驳回吴某强的其他诉讼请求；三、驳回吴某广的全部反诉请求。一审案件本诉受理费100元，由吴某强负担50元，吴某广负担50元并于本判决生效之日起三日内向一审法院缴纳；反诉受理费50元，由吴某广负担。

经二审审查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

一审期间，吴某广提交了李某、欧某（自称为吴某强、吴某广的舅舅、舅妈）的书面证人证言。二审期间，李某、欧某出庭作证，证人证言主要内容为：2006年10月份，李某、欧某应邀参加吴某广的结婚庆典，分别询问其三姐弟的生活、居住状况，吴某、吴某广、吴某强都分别如实口头告知其房屋成交、履约过程。吴某强、吴某广就涉案房屋发生纠纷后，李某、欧某曾参与协商、调解工作，曾与吴某强及其老婆张某多次通电话、面谈予以协商、调解。2017年6月初的一个晚上在广东国际大厦四楼餐厅会聚，李某、欧某、陈锡兴（吴某强姐夫）、吴某强及其老婆张某共5人一起协调此事，吴某强承认当年将涉案房屋转卖给吴某广，而张某沉默不出声；吴某强和张某承认收到吴某代吴某广支付的购房款12万元人民币，并用于购买越秀区XX路XX街9号1102房；吴某强和妻子张某悔恨当时成交价格太低，张某当即提出要求吴某广需再付35万元。李某、欧某并述称一审未出庭作证的原因是一审第一次开庭时，李某、欧某有到场，但法院未传唤证人；一审第二次开庭时，两人外出旅游，相关证明已经向一审法院提交。

一审期间，吴某广提交了两份录音资料，吴某广述称一份录音时间为2017年5月20日吴某广与吴某强之间的对话，录制的声音显示“（甲）祥景花园C13704，当时给了钱给你买，12万，是不是？你承不承认？（乙）我是承认卖，但是这间屋我讲给你听，打生打死，是很艰难拿回来的。（甲）你当时是否收了钱？（乙）是，我是收钱了。（甲）你是否答应了？（乙）是，我当时是答应了，但我讲给你听，家姐疼弟弟是好的。当时我买屋，问家姐借，但家姐说没有钱，算了。后来，家姐打电话给我，不如这样，你阿广要结婚了，不如卖了间屋给阿广，12万。当时我没有多少钱，问家姐借不到，家姐打回电话给我。我心中没底，就同意了。你没有钱借给我，为什么你有钱买间屋给另外一个弟弟，我也是弟弟。但这间房打生打死拿回来，很不舍得。（甲）你当时是否收了钱，是否答应了卖间屋给家姐。（乙）是，我是收了钱，是答应了卖了间屋给家姐，但老婆不同意，我虽然收了钱，收钱是一回事。这间屋虽然是写了我的名，这间屋是房改房，就算要卖给你，也要经过我老婆同意。就这样简单。（甲）……（甲）讲实话，你的心思是拿了钱，房屋又卖了，不想给。是这样吗？（乙）但家姐说要么卖返，要么还钱给她。那我就还钱给她啰。（甲）……（注：省略）（乙）我讲给你听，当时认为太平宜，我想拿多一些钱，行不行？（甲）……（注：省略）”；另一段录制时间为2017年2月25日吴某强、吴某广与吴某之间的对话，录制的声音显示“（女）当时我钱不够，你缓我几个月才给钱，你很相信我，就先给房子给阿广住了，后来我才够钱付给你。我说现在我够钱给你了，给12万给你，你收了12万。（男）是的。（女）没有骗你的，当时你是自愿卖的。（男）我是自愿卖的，但我问过少萍，她不很中意，当时我等钱用，少萍当时没有出声。她就说你先给他住。（女）……（注：省略）（女）我迟了几个月给的，我说买了他的房子，谁也不会这么笨，12万买个住房权，是人都不会这样做，到时让人赶出来，那12万不就泡汤了，我是很艰难才存到12万。（男）我知道的，但现在少萍、当时都不是很中意，但也没出声。”

另查明，广州市国土局房管局于2000年8月12日向吴某强核发涉案房屋《房地产证》，该证备注记载“房改售房，房款付清”。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用

的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，根据双方当事人的上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：吴某强与吴某广之间就涉案房屋存在借用关系还是房屋买卖合同关系。

就吴某广于2005年起居住使用涉案房屋的事实，吴某强主张系其与吴某广之间存在房屋借用关系，吴某广则主张系其与吴某强之间存在房屋买卖合同关系。根据谁主张谁举证的举证原则，双方应就其各自主张的法律关系产生提供证据证明，本案中，双方均未能就各自主张的法律关系产生提交直接证据如书面协议予以证明。吴某强对其主张提供了涉案房屋《房地产证》，用户名为吴某强；而吴某广对其主张提供了吴某证人证言、李某及欧某证人证言、两份录音资料等间接证据，吴某一审期间已出庭作证，李某、欧某二审期间亦出庭作证。对双方各自提交的证据有无证明力以及证明力大小分析如下：一、吴某强提供的《房地产证》以及开具的用户名为吴某强的《有线电视缴费发票》、《祥景花园收款收据》、《电费缴费通知单》等，均仅证明涉案房屋权属登记在吴某强名下，不足以证明其与吴某广之间产生涉案房屋借用关系的事实；二、吴某广提供的证人均已出庭作证，且证人与吴某强、吴某广的亲疏关系一致，无特殊利害关系，故其证人证言可以合理采信；吴某广提交的录音资料，首先，无证据显示是以侵害他人合法权益或者违反法律规定的方式取得，可以采信为合法取得的证据，其次，录音资料中语言流畅，语义通顺，对答连贯，不存在被伪造、篡改的疑点，再次，录音资料反映的内容与证人证言相互印证，吴某强虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故本院对其证明力予以确认；结合吴某广提交的证人证言及录音资料等证据，可以证明2003年期间，吴某强同意以12万元出售涉案房屋给吴某广，且已收到该12万元款项、房屋交付吴某广使用的事实，即吴某强与吴某广已达成买卖涉案房屋的一致意思表示，并已各自履行了付款及交付房屋的义务。因此综合分析双方各自举证情况，本院合理采信吴某广的主张，确认吴某广与吴某强之间存在涉案房屋买卖合同关系。吴某强在本案中主张双方之间存在涉案房屋借用关系，缺乏证据证明，本院不予采信。吴某强请求确认双方之间的借用关系解除、吴某广腾空交还房屋以及向其支付2017年7月27日起的占用费、利息，缺乏事实基础和法律依据，应予驳回。一审法院判决吴某广将涉案房屋腾空交还给吴某强，认定事实不清，适用法律不当，本院予以改判。

至于吴某广在本案中反诉吴某强将涉案房屋产权过户至其名下的请求，因涉及处分吴某强名下的夫妻共同财产，吴某强的配偶为反诉的必要诉讼当事人，即反诉的当事人超出本诉的当事人的范围，不符合反诉受理条件，不应受理及合并审理，一审法院接纳反诉并进行实体审理不当，本院另行制作民事裁定书裁定驳回吴某广的反诉，吴某广可以另行起诉。

综上，吴某强的上诉请求理据不足，本院不予支持。吴某广的上诉理由成立，本院予以支持。一审法院查明事实不清，适用法律错误，处理不当，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用

若干问题的解释（二）》第二条、《最高人民法院关于适用

的解释》第九十一条、第一百零五条、第二百三十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：

一、撤销广东省广州市白云区人民法院（2017）粤0111民初10446号民事判决第一、二项；

二、驳回吴某强的诉讼请求。

一审案件受理费100元，由吴某强负担。二审案件受理费263元，由吴某强负担。

本判决为终审判决。

审判长  蔡培娟

审判员  黄春成

审判员  闫娜

二〇一八年七月十二日

书记员  张旭

张某萍、吴某广房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

广州市中级人民法院

民事判决书

（2019）粤01民终4613号

上诉人（原审被告）：张某萍，女，1964年3月19日出生，汉族，住广州市越秀区。

委托诉讼代理人：招嘉泳，广东法制盛邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：袁晓馨，广东法制盛邦律师事务所实习律师。

被上诉人（原审原告）：吴某广，男，1967年10月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。

委托诉讼代理人：周蓓，广东一粤律师事务所律师。

原审被告：吴某强，男，1967年10月13日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。

委托诉讼代理人：招嘉泳，广东法制盛邦律师事务所律师。

委托诉讼代理人：袁晓馨，广东法制盛邦律师事务所实习律师。

上诉人张某萍因与被上诉人吴某广、原审被告吴某强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2018）粤0111民初9324号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。

上诉人张某萍上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回吴某广全部诉讼请求；3.吴某广承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由如下：一、一审判决未查明张某萍何时知情、如何知情涉案房屋出售一事，属于认定事实不清。张某萍是在2017年5月份，吴某广到张某萍当时工作的人民北路麦当劳找张某萍交涉涉案房屋出售一事时才知情。此前，张某萍一直以为涉案房屋只是借给吴某广使用。（一）吴某广、吴某强和其姐姐吴某是在瞒着张某萍的情况下私自协商涉案房屋出售一事，张某萍对涉案房屋出售是不可能知情的。二由于张某萍与吴某广及其姐姐吴某的关系一直非常恶劣，所以吴某强不敢向张某萍如实告知涉案房屋出售一事，只是向张某萍一直解释是借用涉案房屋给吴某广使用，同时吴某广、吴某亦担心张某萍反对，从来没有当面向张某萍提及过涉案房屋出售一事。因此，张某萍在涉案房屋出售后一直是不知情的。三直到2017年5月份，吴某广找张某萍交涉涉案房屋出售一事，张某萍才知情。四吴某广告知涉案房屋出售一事后，张某萍当即明确表示不同意出售涉案房屋。二、在涉案房屋出售过程中，吴某广主观存在恶意，其非善意第三人。一吴某广明知涉案房屋为张某萍与吴某强夫妻共同财产。二张某萍一直与吴某广及其姐姐吴某关系非常恶劣，吴某广明知张某萍不可能会同意出售涉案房屋的。三吴某广故意避开张某萍，私自与吴某强、姐姐吴某协商涉案房屋出售事宜，在主观上存在恶意。并且，吴某广客观上亦未尽到善意第三人应尽谨慎注意义务，其不应被认定为善意第三人。三、一审法院未对涉案房屋已由吴某强实际占有使用这一客观事实予以认定。涉案房屋至今仍登记在吴某强名下，且吴某强一直仍在涉案房屋居住。张某萍有若干张照片可以证实这一事实，且吴某广一审亦承认因女儿在小北路小学读书，故已搬离涉案房屋。若吴某广认为其已合法享有涉案房屋所有权，其应当持续使用涉案房屋而非心虚搬出涉案房屋将房屋交还给吴某强使用。四、一审法院未适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释一》第十七条、广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条的规定审理本案，适用法律错误。五、吴某广没有证据证明张某萍知道而未表示反对吴某强将涉案房屋已出售给吴某广，本案不符合广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条第二款所列情形。吴某广没有证据证明张某萍知道而未表示反对吴某强将涉案房屋已出售给吴某广，应承担举证不能的不利后果。六、吴某广没有证据证明其已经支付购房款120000元，涉案房屋目前已由吴某强实际占有，以及张某萍在知悉后当即明确表示不同意将涉案房屋出售给吴某广，所以不符合广东省高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第十九条第三款所列情形。七、本案涉及兄弟之间房产纠纷，存有特殊性。本案除依据法律判断还需根据常理分析。（一）本案中，吴某广主张支付了购房款给吴某强，但至今已有10多年，为何涉案房屋没有过户，这是不符合常理的。吴某广提供的录音证据可以证明张某萍不会把房子出售给吴某广的。吴某广提供的录音可以证实吴某广、吴某当场并没有否认也没有提出质疑。（二）张某萍是否知道房屋已经卖给吴某广存疑。无论是吴某广的录音，还是三位证人的证言都是反映2017年5月之后的事情，并没有涉及之前的情况。当时吴某强提出要将涉案房屋给自己的儿子，吴某广才录音找人要房屋。从以上分析，在逻辑上有两种可能性，第一，涉案房屋确实是吴某广借给吴某强的，但是（2018）粤01民终7713号民事判决已经否认了此事实。第二，即使是买卖关系，但张某萍认为房屋是借用给吴某广的，这才可以解释为何十几年都没有将房屋过户给吴某广。所以无论是哪种可能性都可以推定房屋是借给吴某广的。（三）法律适用的问题。根据《《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释一》第十七条第（二）款的规定，夫妻处理重大财产时，需要符合两个要件：第一，买受人有理由相信；第二，买受人是善意的第三人。但本案并不具备前述两个要件。综上所述，张某萍上诉请求二审法院依法改判。

被上诉人吴某广二审答辩称：张某萍称其对涉案房屋出售不知情，是其虚假辩解。证人证言可以证实吴某强是自愿出卖房屋的，张某萍是知情的。吴某强、张某萍当时家庭急需用钱，他们出售涉案房屋后可筹到首期120000元。这个事实，张某萍的律师在当时也是承认的。从张某萍的举动可以证实张某萍对于整个买卖是默认的、知情的，吴某强处置财产是合理的。当时交付房屋时，吴某强、张某萍也都是在场的。吴某广入住涉案房屋以后就对房屋进行装修，若是吴某强、张某萍不认可出售房屋，是不会同意他人对房屋进行装修的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回上诉，维持原判。

原审被告吴某强陈述称：坚持涉案房屋是借给吴某广的，但是因为（2018）粤01民终7713号民事判决是最终生效判决，吴某强提起申诉也没有被接纳，因此吴某强才基于目前材料进行抗辩。吴某强现在仍坚持房屋是借给吴某广的，录音以及证人证言对此予以证明。录音材料也是前后不一致的，吴某强一直没有承认张某萍是同意出售房屋的，只是表明先出借房屋给吴某广使用。

吴某广于2018年7月25日诉至一审法院，请求判令：1.吴某强、张某萍继续履行合同，协助吴某广办理广州市白云区*****704房的过户手续及房地产证；2.吴某强、张某萍承担本案诉讼费用。

一审法院经审理查明：吴某广与吴某强是兄弟关系，吴某强与张某萍是夫妻关系。位于广州市白云区*****704房（以下简称涉案房屋）是由吴某强于2000年向广州羊城药业股份有限公司购买取得的房产，该房产现登记在吴某强名下。吴某广自2005年开始居住使用涉案房屋。

2017年8月7日，吴某强以其与吴某广就涉案房屋存在借用关系为由向一审法院提起物权保护纠纷诉讼，要求解除与吴某广就涉案房屋的借用关系，并要求吴某广返还涉案房屋、支付房屋占用费等。一审法院受理后，立案为（2017）粤0111民初10446号。该案审理过程中，吴某广提出反诉，以双方就涉案房屋实为买卖关系为由，反诉请求吴某强将涉案房屋过户至其名下。一审法院经审理作出（2017）粤0111民初10446号民事判决，认为吴某强是涉案房屋的现登记产权人，现吴某广主张其已通过出资向吴某强购买了涉案房屋，故吴某广对该主张负有举证责任。综合双方的陈述和吴某广的举证，吴某广主张其与吴某强就涉案房屋成立买卖关系的意见依据不足，遂判决支持了吴某强要求吴某广腾空返还涉案房屋的诉讼请求，驳回了吴某广的反诉请求。上述判决作出后，吴某广不服，上诉于广州市中级人民法院。

广州市中级人民法院经审理认为本案二审争议的焦点为：吴某强与吴某广之间就涉案房屋存在借用关系还是房屋买卖合同关系……本案中，双方均未能就各自主张的法律关系产生提交直接证据如书面协议予以证明。吴某强对其主张提供了涉案房屋《房地产证》，用户名为吴某强；而吴某广对其主张提供了吴某证人证言、李某及欧某证人证言、两份录音资料等间接证据，吴某一审期间已出庭作证，李某、欧某二审期间亦出庭作证。对双方各自提交的证据有无证明力以及证明力大小分析如下：一、吴某强提供的《房地产证》及开具的用户名为吴某强的《有线电视缴费发票》、《祥景花园收款收据》、《电视缴费通知单》等，均仅证明涉案房屋权属登记在吴某强名下，不足以证明其与吴某广之间产生涉案房屋借用关系的事实；二、吴某广提供的证人均已出庭作证，且证人与吴某强、吴某广的亲属关系一致，无特殊利害关系，故其证人证言可以合理采信；吴某广提交的录音资料，首先，无证据显示其以侵害他人合法权益或者违反法律规定的方式取得，可以采信为合法取得的证据，其次，录音资料中语言流畅，语义通顺，对答连贯，不存在被伪造、篡改的疑点，再次，录音资料反映的内容与证人证言相互印证，吴某强虽提出异议但没有足以反驳的相反证据，故一审法院对其证明力予以确认；结合吴某广提交的证人证言及录音资料等证据，可以证明2003年期间，吴某强同意以12万元出售涉案房屋给吴某广，且已收到该12万元款项、房屋交付吴某广使用的事实，即吴某强与吴某广已达成买卖涉案房屋的一致意思表示，并已各自履行了付款及交付房屋的义务，因此，综合分析双方各自举证情况，一审法院合理采信吴某广的主张，确认吴某广与吴某强之间存在涉案房屋买卖合同关系……吴某强请求确认双方之间的借用关系解除、吴某广腾空交还房屋以及向其支付占用费、利息缺乏事实基础和法律依据，应予驳回……至于吴某广在本案中反诉吴某强将涉案房屋产权过户至其名下的请求，因涉及处分吴某强名下的夫妻共同财产，吴某强的配偶为反诉的必要诉讼当事人，即反诉的当事人超出本诉的当事人范围，不符合反诉受理条件，不应受理及合并审理，吴某广可另行起诉。综上，广州市中级人民法院作出（2018）粤01民终7713号民事判决书判决撤销（2017）粤0111民初10446号民事判决第一、二项，驳回吴某强的诉讼请求。作出（2018）粤01民终7713号民事裁定书，裁定撤销（2017）粤0111民初10446号民事判决第三项，驳回吴某广的反诉。该判决已发生法律效力。

一审法院认为，关于吴某广与吴某强就涉案房屋之间的关系，已发生法律效力的（2018）粤01民终7713号民事裁判文书已采信2003年期间，吴某强同意以12万元向吴某广出售涉案房屋，且已收到该12万元款项、房屋交付吴某广使用的事实，并确认吴某广与吴某强之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系，双方已各自履行了付款及交付房屋的义务。现涉案房屋仍登记在吴某强名下，吴某广有权要求吴某强协助办理涉案房屋的产权过户手续，因涉案房屋属于吴某强与张某萍的夫妻共同财产，吴某强的配偶张某萍亦负有协助吴某广办理过户手续的义务，故现吴某广要求吴某强和张某萍协助办理涉案房屋的产权过户手续有据，一审法院予以支持。张某萍抗辩其对吴某强向吴某广出售涉案房屋的行为并不知情，吴某强出售涉案房屋的行为属于无权处分行为。对此，从（2018）粤01民终7713号案采信的吴某和李某、欧某的证人证言中可反映，张某萍是承认收到过吴某代吴某广支付的购房款12万元的，在双方发生纠纷后，张某萍多次参与了李某、欧某等亲戚对双方的协商、调解。由此表明，张某萍对于将涉案房屋以12万元的价格出售给吴某广是知情的，且在吴某广使用涉案房屋持续长达近13年之久的时间里从未提出异议，也可表明张某萍对吴某强向吴某广出售涉案房屋的行为是不持异议的。综上，张某萍的上述抗辩意见缺乏理据，一审法院不予采纳。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院于2018年12月18日判决如下：本判决生效之日起五日内，吴某强、张某萍协助吴某广办理位于广州市白云区*****704房的房地产权证。一审案件受理费2700元、保全费1120元，均由吴某强、张某萍共同负担。

二审期间，张某萍向法院提交：1.（2017）粤0111民初10446号案2017年10月17日庭审笔录（第10页第8、9行），拟证明：张某萍与吴广大、吴某的关系非常恶劣；2.（2017）粤0111民初10446号案2017年11月20日询问笔录（第2页第15行），拟证明2017年5月，吴某广要求张某萍办理涉案房屋过户手续，张某萍才知情涉案房屋出售一事。吴某广质证称：对证据1的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，该庭审笔录恰恰证明张某萍与吴某长期良好；对证据2的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，该证据反映当时的真实情况，要求过户的时间不代表购房的时间，吴某广当时认为与张某萍是近亲属，所以才到2017年提出过户。吴某强质证称：对张某萍提交证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。

本院二审经庭询调查确认一审查明事实。

另外，吴某强于二审庭后提交一份《情况说明》，申请法院向社会住房保障局（广州市越秀区人民街道玉带濠社区居委会）调取吴某广2015年至2017年要求吴某强借住关系申请公租房的的“说明书”。

本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。据此，针对张某萍的上诉主张，认定如下：

一、吴某强作为原审被告在二审庭后向法院提交的要求调取“说明书”的申请，不符合民事诉讼法对于调查取证期限的要求，且本案待证事实无关，本院不予接纳。

二、张某萍上诉主张其对吴某强将涉案房屋出售给吴某广的事实不知情且吴某强出售房屋未取得其同意的问题。因本院生效的（2018）粤01民终7713号民事判决已经认定在2003年期间，吴某强同意以12万元向吴某广出售涉案房屋，已收到该12万元款项，房屋也已经交付给吴某广使用的事实，并确认吴某广与吴某强之间就涉案房屋存在房屋买卖合同关系。而该案中，证人吴某、李某与欧某作出的证人证言中亦反映，张某萍是承认收到过吴某代吴某广支付的购房款12万元的。吴某广自2005年起就对涉案房屋装修并实际使用至今长达十几年之久。张某萍作为吴某强的妻子，在本案中称自己对于吴某强将涉案房屋出售给吴某广不知情，不符合常理，其上诉请求不能成立。

综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人张某萍的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费2700元，由上诉人张某萍负担。

本判决为终审判决。

审判长  柳玮玮

审判员  赵云川

审判员  李民

二〇一九年五月二十八日

书记员  莫善友