租赁方擅自改变出租方的房屋用途约定，搭建违章建筑扩大使用面积但又不愿意增加租金，周蓓律师帮出租方维权获法院支持

案情介绍：租赁方张某某以较低的价格承租了黄某某、王某某的物业，双方约定了其需要将该物业用作商铺使用，但租赁方张某某为求扩大商用面积，在黄某某、王某某的门面前搭建了三间违章铁皮屋。黄某某发现这一情况后，多次找张某某协商，认为其没有按照租赁合同约定的用途使用物业，并且由于其搭建铁皮屋导致自己的物业商用价值下跌。黄某某要求张某某要么拆除铁皮屋，要么给以补偿，张某某均予以拒绝。黄某某委托周蓓律师进行诉讼，海珠区人民法院一审认为铁皮屋问题属于违章建筑，不属于民事纠纷范畴，裁定不予受理该案。黄某某由于周蓓律师熟悉房地产的行政法规，继续委托周蓓律师上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院采信了周蓓律师的法律观点，二审裁定撤销海珠区人民法院的裁定书，发回重审。该案重审的过程中，周蓓律师发挥谈判技巧，使黄某某、王某某获得合理的经济赔偿，最终本案以出租方黄某某、王某某的胜利而告终。

黄某某、王某某与张某某房屋租赁合同纠纷二审民事裁定书

广州市中级人民法院

民事裁定书

（2015）穗中法民五终字第1998号

上诉人（原审原告）：黄某某，住广东省广州市越秀区。

上诉人（原审原告）：王某某，住广东省广州市越秀区。

两上诉人共同委托代理人：周蓓，广东威戈律师事务所律师。

两上诉人共同委托代理人：黄荣，住广东省广州市白云区。

被上诉人（原审被告）：张某某，住广东省普宁市。

委托代理人：马晖、廖海林，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。

上诉人黄某某、王某某因与被上诉人张某某房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1749号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

2014年11月11日，原审原告黄某某、王某某共同向原审法院提诉称：黄某某、王某某与张某某于2013年3月24日签订了租赁合同，张某某承租黄某某、王某某夫妻持有的广州市海珠区＊＊＊一楼；面积，租期从2014年4月20日至2017年10月20日；三年半总租金＊＊＊元。张某某已按合同支付租金。黄某某、王某某与张某某在租赁合同中明确约定，张某某租赁了广州市海珠区＊＊＊＊一楼后，必须将该物业布置装修好，成为门店，用于开门市、经商使用。但是张某某在租赁该物业后，没有按照与黄某某、王某某的约定，将该物业作为沿街店面布置好自己使用，而是把该物业沿街面改建封死，擅自利用该物业一楼外墙，在紧挨一楼门面外的约60平米的平地自行用铁皮搭建成三间商铺，中间的自用，左右两间转租他人，谋取暴利，却把该物业一楼完全当仓库使用，用于堆放纺织品，一楼物业所有的进出通道被封死，只留有一个很小的铁栏窗户搭梯子进出。这一行为是把租赁合同中约定的海珠区凤和村康乐西约二巷5号之四第一层的用途完全改变，并且没有经过黄某某、王某某的同意。张某某这样未经黄某某、王某某同意在租赁的建筑物上擅自加建改建临时建筑，没有按照租赁合同约定用途使用该物业，不仅给黄某某、王某某的物业带来极大的消防风险，且这种擅自加建改建行为将让黄某某、王某某被迫承担广州市城市管理方面法律责任的法律风险。为此，黄某某、王某某在获知张某某这一行为后，多次口头和书面与张某某沟通，希望张某某认识到自己的违约违法行为，自行拆除擅自搭建的违章建筑，全面履行与黄某某、王某某签订的租赁合同，把黄某某、王某某的物业布置成门店使用。且于2014年10月20日还委托律师致函张某某，对张某某予以劝告。但是张某某仍然置之不理，不听劝告，刻意违约、违法。故起诉要求判令：1、张某某拆除擅自搭建的三间临时铁皮屋，恢复其租赁黄某某、王某某房屋的外墙及内部的原状（被张某某擅自拆除的沿国际轻纺城街面进出一楼的楼梯和卷闸门）；2、张某某按照租赁合同约定用途使用黄某某、王某某的房产；3、本案的诉讼费用由张某某承担。

原审诉讼中，黄某某、王某某表示第1项诉讼请求的依据是依照双方签订的租赁合同使用涉案房屋，并撤回第2项诉讼请求。

黄某某、王某某与张某某均确认黄某某、王某某诉请中所指的三间临时铁皮屋是张某某建造的，没有建造在黄某某、王某某房屋所属的土地范围内，而是依附黄某某、王某某房屋的外墙搭建。

原审法院认为：黄某某、王某某主张涉案三间临时铁皮屋是违章建筑，张某某表示铁皮屋的报建应由轻纺城负责，对于铁皮屋是否是违章建筑既未表示承认也未否认，且在原审法院限期内没有提交铁皮屋经合法报建的材料，应承担不利的后果，故对黄某某、王某某的主张予以采信。《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定：建设单位或者个人有下列行为之一的，由所在地城市、县人民政府城乡规划主管部门责令限期拆除，可以并处临时建设工程造价一倍以下的罚款：（一）未经批准进行临时建设的；（二）未按照批准内容进行临时建设的；（三）临时建筑物、构筑物超过批准期限不拆除的。因此，本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应依法驳回黄某某、王某某的起诉。而黄某某、王某某在诉讼中撤回第2项诉请，是黄某某、王某某行使权利的表示，经审查，并无不妥，应予准许。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款，第《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，于2015年1月13日作出裁定：驳回黄某某、王某某的起诉。

判后，上诉人黄某某、王某某不服原审判决，向本院提起上诉，认为：一、原审裁定认为本案不属于人民法院受理民事诉讼的范围是错误的。本案黄某某、王某某起诉的案由是租赁合同纠纷，立案庭定义的也是租赁合同纠纷。并且在原审裁定书中第3页也明确记载“诉讼中，黄某某、王某某表示第一项诉讼请求的依据是依照双方签订的租赁合同使用涉案房屋。”黄某某、王某某在起诉状中提出的事实与理由部分中也详细论述了张某某是违反了与黄某某、王某某之间租赁合同的约定，擅自未经黄某某、王某某许可，依附黄某某、王某某房屋的外墙搭建三间临时铁皮屋，对主体房屋的承重安全产生隐患。另外这三间临时铁皮屋将黄某某、王某某一楼商铺国际轻纺城的出入口完全覆盖封死，改变了涉案房屋作为商铺使用的原状，将涉案房屋用途从商铺变为仓库，带来了极大的消防隐患。张某某没有按照租赁合同约定的房屋使用用途使用房屋，而是对租赁房屋进行了扩建。这一系列的行为既是属于典型的租赁合同违约行为，也是需要承担民事责任的侵权行为。张某某违法搭建及改变原涉案房屋约定用途的行为是属于行政违法和合同违约及民事侵权三者发生竞合，黄某某、王某某诉求的主要依据是与张某某签订的租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》的第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十三条，人民法院应该根据黄某某、王某某提供的证据材料审核张某某的行为是否构成合同违约和民事侵权，如果有，人民法院不但有受理的必要，还应支持黄某某、王某某的起诉，而不是驳回。二、依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。而原审法院在开庭审理的过程中，已经审理查明了如下的事实：1、张某某的确没有按照约定将其租赁的涉案房屋当作商铺使用；2、张某某搭建三间临时铁皮屋没有获得黄某某、王某某的同意；该三间铁皮屋乃张某某搭建；3、张某某的三间铁皮屋是依附于涉案房屋的外墙搭建，属于擅自扩建；4、张某某的三间铁皮屋没有向人民法院提供合法报建的材料，原审法院也认为该三间铁皮屋为违章建筑。但是原审法院在事实审理清晰明了的情况下却回避适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，反而驳回黄某某、王某某的起诉，这是明显错误的。综上，黄某某、王某某上诉请求：1、撤销广州市海珠区人民法院作出的（2014）穗海法民三初字第1749号民事裁定；2、对本案重新审理，依法予以改判。

被上诉人张某某答辩称：第一，本案不属于法院民事诉讼范围。违建应该由城管部门来处理，不应该通过民事诉讼来解决。第二，本案的案由是房屋租赁合同纠纷，应当在租赁房屋范围内进行诉讼，但是黄某某、王某某现在请求拆除的建筑不属于租赁房屋的范围，而是在国际轻纺城地面上的一个建筑，与租赁合同中涉及的房屋没有任何关系。

二审期间，张某某恢复了涉案房屋原卷闸门。

本院经审查认为，黄某某、王某某依据与张某某签订的租赁合同提起本案诉讼，主张张某某作为承租人未经出租人同意，擅自将涉案租赁房屋上加建、扩建，损害出租人利益为由，请求张某某恢复原状。该项诉讼符合《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定的合同双方争议事项，黄某某、王某某提出的诉讼请求事项也未超出《中华人民共和国合同法》规定的当事人承担民事责任的形式范围。《最高人民法院关于审理承租房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，亦将出租人与承租人就擅自装饰装修或扩建引发的请求恢复原状纠纷纳入民事诉讼范畴，故原审法院驳回黄某某、王某某的起诉适用法律不当，本院予以纠正。上诉人黄某某、王某某提出的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，裁定如下：

一、撤销广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第1749号民事裁定；

二、指令广州市海珠区人民法院对本案进行审理。

审判长  蔡培娟

审判员  谭红玉

审判员  黄嵩

二〇一五年七月一日

书记员  杨银桃